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雅生活上市俩月仅一天收盘没破发 背靠大树盼回A股

2018-04-16 08:44

阅读:315

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  编者按:近日,雅生活服务(03319.HK) 发布公告,拟以2.05亿元的价格收购南京紫竹物业管理股份有限公司(简称“南京紫竹物业”)的51%股权。收购完成后,南京紫竹物业将成为雅生活的直接非全资附属公司。

  雅生活服务在今年2月9日登陆港交所,每股发行价为12.30港元,是房企雅居乐(03383.HK)分拆的物业服务企业,上市前绿地集团持股20%,为雅生活服务的第二大股东。

  不过,尽管有两大中国一线地产商作为股东,雅生活服务在上市后的走势并不尽如人意,上市首日股价跌幅一度超过25%,首日雅生活报收9.46港元。截至4月11日,雅生活的股价只有3月19日收于发行价上方,其余交易日收盘均低于发行价12.30港元。

  前后脚上市、在A股登陆的物业股南都物业(603506),自2月1日上市以来表现则好于雅生活服务。南都物业上市后走出六个涨停,截至4月13日收盘报40元,比16.25元发行价增长了146.15%。

  尽管港股表现不佳,雅生活执行董事兼首席执行官刘德明又表达了对A股的向往。刘德明表示未来寻找到合适的时机后,雅生活还会寻求在A股上市,欲打造“A+ H”物业公司第一股。

  3月20日,雅生活公布2017年业绩,截至2017年12月31日,公司实现营业额17.61亿元(人民币,单位下同),同比增加41.5%,毛利5.91亿元,同比增加89.5%,净利润3.002亿元,同比增长77.6%。公司股东应占利润2.9亿元,同比增加80.3%。

  高估值登陆港股市场

  雅生活是雅居乐集团旗下主营社区物业服务的公司,2017年6月,雅生活以10亿元价格收购了绿地控股旗下物业公司上海绿地物业服务有限公司,两个月之后,绿地集团又宣布以10亿元价格战略投资雅生活,获得其20%股份,成为第二大股东。

  因此,雅生活拥有了“雅居乐物业”和“绿地物业”两大品牌。2017年9月,雅生活正式在港交所挂出招股书。

  招股书披露,共计新发售3.33亿股,对应发售后雅生活25%的股份,募集资金共计39.12亿港元。募资的65%将用于战略投资及收购,10%用于开发一站式服务平台,15%用于发展集团“管理数字化、服务专业化、流程标准化及操作机械化”,10%用于运用资金及一般公司用途。

  财务数据方面,2014年至2016年,雅生活收入年复合增长率为22.7%。截至2017年9月30日,雅生活收入为11.67亿元,纯利为2.01亿元,分别较2016年同期增长22.7%和57.5%。其中,雅生活毛利率和净利率分别由2014年的11.96%和5.65%增长至2017年9月30日的32.78%和17.19%。

  发售完成后,雅生活的股权结构由四个部分组成:公众股东持股25%、雅居乐集团持股54%、绿地控股持股15%、共青城雅生活投资管理合伙企业(有限合伙)(简称“共青城雅投”)持股6%。

  按照每股12.3港元的首发价,雅生活的估值达到了164亿港元,超过绿城服务彩生活中海物业、南都物业等一众物业股。据第一财经报道,国泰君安分析师刘斐凡认为雅生活估值高的原因有几个,一个是当前H股市况表现好,另一个是公司属于高端物业,有一定估值溢价,还有就是绿地物业的注入带来较高的增长预期。

  不过或受到美股港股大跌的影响,2月9日首日挂牌后,雅生活股价大幅跳水,相比上市定价12.3港元,跌幅一度超过25%,首日雅生活股价收跌23.09%,报9.46港元。截至4月13日,雅生活的股价只有3月19日收于发行价12.30港元的上方。

  背靠雅居乐、绿地雅生活衣食无忧?

  雅生活脱胎于雅居乐集团,成立于1997年,是一家主打高端物业服务的物业管理平台。雅居乐将大部分香港及广东地区的物业服务都承接给了雅生活,其中还包括集团开发的旅游地产,雅生活因此获得大量的客户和业务积累,综合实力处于行业领先地位。

  2017年6月,雅生活10亿元收购了绿地控股旗下物业公司上海绿地物业服务有限公司。

  依据双方签订的《投资合作协议》里约定,自2018年起,5年内绿地控股将聘请雅生活作为物业管理服务供应商,每年交付管理物业面积将不少于700万平方米,并额外提供300万平方米的优先物业管理权。

  2018年开始,绿地物业所带来的贡献也将体现在雅生活的报表上。据中国银行国际研究报告,假设绿地每年交付1000 万平方米的面积给雅生活,绿地物业将于2018~2020 年能为雅生活服务提供人民币6.33 亿元、14.47亿元、23.11亿元的收入,2019 年雅生活的收入可能会比2016年(12.45 亿元人民币)增加一倍多。

  除了绿地的扶持,雅生活目前的主业——物业管理服务更极其依赖母公司。

  《招股书》显示,2014年至2017年9月,雅生活物业管理服务收入分别占总营收的72.0%、73.9%、78.6% 及76.8%。而在这部分收入中,雅居乐贡献比例分别达100%、99.9%、81.7%、81.9%以及80.1%。

  雅生活难舍的A股情怀

  雅生活刚刚叩开港股市场大门,执行董事兼首席执行官刘德明近日又表达了对A股的向往。1月28日雅生活就赴港上市一事在香港召开发布会,刘德明在谈及“为何如此青睐A股”时表示,目前国内的物业市场非常大,在A股上市以后,在一些政府采购项目上会更具优势,登陆A股将有利于获得更多政府项目。

  事实上,由于在A股上市难度较大,部分房地产以及相关类公司纷纷转战港股市场。彩生活之后,包括中海物业、绿城服务、中奥到家和祈福生活等物业公司纷纷叩开了港股市场的大门,谋求资本力量的支持。

  据《每日经济新闻》报道,香港中原金融集团首席分析师严高乐认为,现在A股上市监管趋严,雅生活选择在港股市场先上市可能也是受该因素的影响。

  国际地产资管公司协纵策略管理集团联合创始人黄立冲指出,现在港股市场很多上市公司陷入一个怪圈,估值做得很高,但是没有流通性。有些物业公司参考上市的估值意义不大,很多股票被边缘化,股票被边缘化而推高估值的结果是缺乏流动性。

  来物业公司要想在资本市场获得高估值和好的流通性,最重要的还是要回归到自身的发展。严高乐认为,雅生活作为物业上市的领头羊,上市初期应该会比较顺利。但是如果后续物业盈利模式没有从传统实质性走出新模式,没有找到不同于以往的新盈利增长点,这种预期落差一定会体现在股价上。

  严高乐指出,如果雅生活能探索出一条物业管理全新、成熟的盈利模式,那么未来A股和港股双平台上市可期。否则,尽管蛋糕被画得很大,规模可以做得很大,但对于A股严苛的利润等要求,雅生活能否满足还是未知。

  净利润同比增77.6% 加速并购步伐

  3月20日,雅生活发布了2017年全年业绩。报告显示,2017年公司实现营业收入17.6亿元,同比增长41.5%,净利润3.002亿元,同比增长77.6%。

  数据显示,雅生活近些年的规模得到快速扩张。2014年、2015年、2016年以及2017年截至9月30日,公司在管物业建筑面积分别为24400万平方米、35000万平方米、50100万平方米及76200万平方米。其中2017年有76200万平方米在管物业,包括2017年6月收购的绿地物业所管理的200万平方米物业,比上年增长近6成。

  H股上市后,雅生活也加快了并购扩张的步伐。4月9日,雅生活宣布拟向张胜、刘娟、吴极、紫竹资产管理、谷仓农业发展及张泽宇收购标的南京紫竹物业合共51%股权,对价约为人民币2.05亿元。

  南京紫竹物业由张胜、刘娟、吴极、紫竹资产管理、谷仓农业发展及瑞达信渢分别拥有52.7%、8.5%、15.3%、4.25%、4.25%及10%权益。而张泽宇已与瑞达信渢签订了一份股份收购协议,以向瑞达信渢收购其于目标公司的10%持股。

  公告显示,南京紫竹物业主要在中国长江三角洲地区从事住宅物业、商业物业及其他机构,如银行、纪念馆等专业物业管理服务,与公司现有业务形成互补。于2016年度及2017年度,分别实现除税后溢利约人民币2384.97万元及人民币3374.82万元。

  收购事项完成后,南京紫竹物业将成为雅生活的直接非全资附属公司,其业绩将合并至集团的业绩中。

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