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拆一拆恒大局:2次募资700亿,“大D会”外恒大结盟金融圈、供应商圈、国资圈

2017-06-08 17:02

阅读:902

6月6日,内房股继续全线向上、领涨港股市场,中国恒大(03333.HK)涨4.78%,收盘报价16.66港元/股,当天成交量1.29亿、成交金额21.56亿,换手率有0.99%,总市值达2,174.23亿港元,市盈率36.46倍、俯瞰内房股板块。

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伴随股价创历史新高,中国恒大5月份以来股价涨幅已经达到106%。

据公告的销售成绩,恒大地产5月份合同销售金额 381.9亿元,前5月销售金额累计达1,829.7亿元,和碧桂园、万科稳居第一方阵。

半年内募资近700亿,“大D会”之外还有金融圈、产业链圈

6月1日早间,恒大地产发布半年内的第二次增资公告,包括深业集团在内的13家战略投资者向恒大地产投入人民币395亿元资本金,合计持有恒大地产14.96%股份。此前的2016年12月30日,恒大地产及旗下凯隆置业与投资者订立协议,8家战略投资者将合计出资300亿元,取得恒大地产增资扩股后13.16%的股权。

第二批13家战略投资者投资持股情况统计

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此前的2016年12月30日,恒大地产及旗下凯隆置业刚刚宣布获得8家战略投资者合计300亿元出资,占有恒大地产增资扩股后13.16%的股权。

第一批8家战略投资者投资持股情况统计

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通过两次近700亿增资,恒大地产广交“各路豪杰”、结成同盟关系,攘括了家装圈、厨电圈,金融圈。第一批8家战略投资者中,有大金主中信信托、中融信托、中航信托,“背靠大树好纳凉”,在恒大集团的资本运作过程中,双方都有深度的合作。

睿灿投资背后的华信证券雄心勃勃,今年注册资本拟从79亿元增资至300亿,未来网点布局达300-500家;华信集团实际控制人叶简明、祖籍福建,企业则已是全球500强,实力雄厚。山东高速集团背后是山东省国资委,早在2013年5月,恒大集团即与山东高速集团签订协议,联手拓展城市基建和房地产开发业务,类似于此次携手深圳国资系。

第二批13家战略投资者,除深业集团外,大多是恒大集团合作伙伴、产业链上的供应商,诸如建筑装饰工程承建商宝鹰股份(002047)旗下宝信投资、潍坊市宏源防水材料有限公司出资的金橙宏源投资等,以及多个有限合伙资管集合计划背后的若干厨电、家居上市/非上市公司。

3月31日,友邦吊顶(002718)公告拟投资30,000万元入伙睿灿投资(有限合伙),从而定向参与恒大地产本次增资。

5月4日,顾家家居(603816)公告拟向睿灿投资(有限合伙)投资50,250万元(包括向华信资本缴纳的管理费)。顾家家居5月31日晚间公告,公司与恒大地产子公司恒大材料签署战略合作框架协议,将进入恒大材料及关联公司的供应商名录,恒大材料意向采购金额2017-2019年为10亿/年。真金白银的入股,顾家家居换来的是有保证的销售合同。

5月5日,万和电气(002543)公告拟投资RMB20,000万元入伙睿灿投资(有限合伙),从而定向参与恒大地产增资。万和电气此次投资,或有更长远的谋划,通过投资与恒大地产建立更加紧密的合作关系,从而扩大公司业务规模。

5月4日,老板电器(002508)与华信资本签订合伙协议,拟向睿灿投资(有限合伙)投资RMB10,000万元,从而定向参与恒大地产定增。5月15日,公司董监高们同样以大宗交易批量减持股份约284万股,集体套现超1亿元,据了解也是投向睿灿投资,合共刚好凑到2亿元。

5月16日,世联行(002285)公告,为获得恒大地产重组上市资本收益以及与恒大地产保持业务战略合作,公司拟10,000万元投资睿灿投资(有限合伙)。

3月底,恒大集团举行了2017年“恒大材料设备供应商战略合作签约仪式”,聚集了大批上下游材料设备供应商。官网显示,恒大集团早已与国内外数百家知名企业建立战略合作,通过整合强有力的产业链,加速房地产转型升级的布局。

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不同于万科的“高冷”、碧桂园的“握手平安”,恒大直接圈上“所有人”。

两批共21家战略投资者中,有10家公司来自于深圳,甚至还有华超置业,该公司官网显示,公司与恒大集团多次展开房地产领域合作,其前身实为国香控股(深圳),在2013年时,恒大地产收购了国香控股旗下国香地产多个深圳地产项目。

引入700亿战投后,恒大地产净负债率将由119.8%大幅下降至61.2%,几乎折半。受惠信贷情况改善,穆迪都将恒大资产评级展望升至“稳定”。

遥想2008年3月20日,恒大地产首次IPO宣告不利,当时摆在许老板面前的是100亿元的负债。不甘心失败的恒大地产只好“绝地反击”。恒大四处募资,据闻也曾被万科拒绝过。为扭转资金紧张的局面,恒大地产不得已启动“降价抛盘”计划,全国13个城市将近20个楼盘同时开盘,并全线以7.5折的“成本价”销售。

现在则如同“众星捧月”。

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马云在湖畔大学上讲过,战略的上三板斧是:使命、愿景、价值观。

BAT中,阿里胜在格局。阿里生态系统,广泛布局在电子商务、金融/保险、社交、物流、商超、O2O、硬件、媒体等领域,和QQ一样几乎无处不在。

如今,作为“阿里爸爸”的朋友,许老板会不会“近朱者赤”,像阿里一样布局,在金融、供应链、厨电、深圳国资系里交叉持股,形成联盟、结成一个大大的圈呢?

至少在“大D会”之外,许老板已经有了自己的金融朋友圈、供应链朋友圈,加上深圳国资朋友圈。

对赌深圳控股(HK.00604),恒大地产结盟深圳国资系

据公告,凯隆置业及恒大地产承诺:恒大地产于2017、2018、2019年的净利润将分别不少于RMB243亿元、308亿元及337亿元。

恒大地产承诺2017-2019年净利润及其增速

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资料来源:牛牛金融研究中心

恒大地产承诺,将在履约期间,至少将其净利润的68%以现金方式分配给其股东,直至签署达成关于深深房A(000029)的重组协议。这样深业集团(集团核心企业是港股上市公司深圳控股HK.00604,A股上市公司有沙河股份SZ.000014)等战略投资者的分红收益率,可以达到8.5%,类似变相的“可转换债券”,收益有保证。

深圳控股(00604)5月31日公告,退出权利上,如果重组2020年1月31日前尚未完成,公司有权要求恒大地产回购所持有的全部股权,或者再向公司无偿转让届时所持有股权的50%作为补偿。就重组是否顺利推进,交易双方达成对赌条款。根据恒大地产的业绩承诺、分红承诺以及退出条款,深圳控股此次的股权投资,预期将有稳定的回报。

深圳国资委官网显示,和深圳市投资控股有限公司(简称为“深投控股”)、深圳市地铁集团有限公司(简称为“深铁集团”)一道排名前三强的,还有深业集团及其核心深圳控股,在前些年的外拓发展、全国化布局不理想后,近年开始转变为聚焦深圳的发展战略。深圳控股认为:投资恒大地产,符合深圳控股聚焦深圳的战略方向,有利于加强双方在项目层面的协同与合作。

如果上述重组计划能够顺利完成,预计深圳控股该项投资的回报将更为理想。只有深深房A重组顺利实施,恒大地产、深圳控股及其母公司深业集团的利益才能够实现最大化。

近年来,恒大地产逐渐加大在深圳的投资比重,且未来还将加大在深圳的布局,包括金融、互联网。恒大集团总部从广州搬到深圳,就是个有力证明。

据牛牛金融研究中心统计,从2011年以来,经过5年多的大举扩张,恒大地产在深圳的土地储备已经十分充足,考虑尚处于谈判磋商阶段的部分项目,恒大地产已经储备项目建面近1,300万平米,预估货值达6,000亿,布局一线战略已经开花结果。恒大地产通过不断的并购、拓展,现已成为深圳城市更新版图开发企业大户。

未来在城市更新的征程中,恒大地产也急需深业集团、深铁集团、深投控股等深圳国资系的支持,包括土地、政策、审批、谈判等方面。

“聚是一团火,散是满天星”,现在流行“抱团取暖”,一起在猪身上薅羊毛。BAT也好合纵连横这一套,纷纷建立生态系统,“走自己的路,让别人无路可走”。

一言以蔽之,恒大地产和深业集团等深圳国资系,走“抱团取暖”的路,发展空间难以想象。多方形成股权关联,“你中有我,我中有你”,许老板下了一盘大大的“棋局”。

5月25日,深圳控股公告54.25亿元向恒大地产出售佛山三水地产及酒店等项目、鹏基资产管理的泰州市周山河新城的“上林苑”项目。公司在三四线城市表现不佳,2016年在三线城市的房地产开发销售平均毛利率仅为11%,远低于整体水平。同期,该公司在深圳、北上广、二线城市的平均毛利率,分别约为50%、36%、32%。公司高管曾公开表示,20个(三四线)城市还不如深圳1个城市赚得多。

“天一武功,唯快不破”。

管理文化、运营能力决定战略的执行能力,表现为奔跑、冲刺的速度快慢各异。制度和文化不一样,决定了恒大地产和深圳国资系的发展战略不同,双方抱团应可以实现优势互补。

只不过“大鱼吃小鱼”的时代,这让小鱼怎么过?

小鱼们,都表示很“焦虑”!

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未雨绸缪,恒大已备粮预防寒冬到来

5月12日,“银监会近期重点工作通报”通气会答问实录上表示:第一,有计划地实施,有步骤推进,做好工作步调和时间安排的统筹协调,为各项工作落实时限设置一定间隔,实行错峰推进。第二,合理地安排过渡,自查督查和规范整改工作之间安排4至6个月的缓冲期,为银行实现合规达标预留时间。第三,实行新老划断:对新增业务,严格按照监管标准进行规范;对存量业务,允许其存续到期实现自然消化;对高风险业务,要求银行业金融机构制定应对预案。

近日彭博援引内部人士称:银监会将允许部分银行推迟报送原本应于6月份提交的业务自查报告,自查内容包括同业业务和委外投资规模;部分银行可延期多达3个月,也即9月份来提交报告,此项调整是为了确保银行业去杠杆的同时,维护金融稳定。

不过该来的终究会来。先是银行自查,然后是银监会复查。

过了9月份,银监会复查出的问题,那将会是“大问题”。

在维稳的背景下,银根缩紧持续,“苦日子”或已不远。

据内部人士透露,尽管收购不断,融创中国(01918)自2016年9月份开始已不再公开拍地。

6月5日,万科董秘朱旭在5月的销售业绩电话会议上表示:“对下半年房地产市场发展保持谨慎态度,未来形势可能比想象中更严峻。”

“阿里爸爸”常说:今天很艰难,明天更艰难,但是后天很美好。

一贯政治正确的许老板,为接下来的寒冬已做周到的准备。

牛牛金融研究中心判断,这是一个重要的信号。

恒大要卖万科的股票?

6月6日晚间,万科A(000002.SZ)发布《关于股东筹划受让公司股份重大事项的停牌公告》,公司于6 月 6 日晚间收到深铁集团的《通知函》,深铁集团正筹划受让公司股份的重大事项。

在目前万科的股权结构中,宝能系合计持股25.4%,为第1大股东;深铁集团从华润手中接盘15.31%万科股份后,位列第2大股东;持股14.07%的恒大则为第3大股东,不过其所持股份的表决权、提案权及参加股东大会的权利均已委托给深圳地铁;另外,安邦保险持股6.73%。

从近期恒大和深圳国资系的频繁互动,使用了资产收购、股权投资、对赌条款等多种资本运作手段来看,牛牛金融研究中心认为,深深房A的资产重组落地渐行渐近。

作为交换,恒大转让所持万科股份,或是大概率事件。

一旦恒大将其手中的全部股份转让给深铁集团,深铁集团持有万科29.38%股份,将超过宝能系成为第1大股东。

和宝能系的十年较量中,深圳国资系或终于要扳回“一局”。

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